BNP Paribas Real Estate: investimenti in immobili commerciali a 3,2 mld in Italia

Nel secondo trimestre 2018 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano 1,7 miliardi di euro (-40% rispetto al Q2 2017) per circa 50 operazioni. I volumi da inizio anno si aggirano attorno ai 3,2 miliardi di euro confermando una riduzione (-35%) rispetto al primo semestre del 2017, anno record per il settore. Da evidenziare, tuttavia, che questa prima parte dell’anno presenta una performance di mercato superiore alla media semestrale dell’ultimo decennio (+22%).

Con 880 milioni di euro (-20% y-o-y), il prodotto Uffici nel Q2 2018 rappresenta circa il 50% dei volumi totali del trimestre. Nei primi sei mesi, i volumi per questa asset class sono pari a circa 1,2 miliardi di euro in decremento del 43% rispetto al 2017.
Buona performance nel primo semestre 2018 per il Retail che, con oltre 1,2 miliardi di euro si allinea ai risultati dello stesso periodo del 2017. Nel Q2 sono stati chiusi deal Retail per quasi 500 milioni di euro (il 30% circa del totale trimestrale in Italia).

Prosegue la crescita per la Logistica italiana: volumi semestrali, pari a 410 milioni di euro, più che raddoppiati rispetto al 2017 grazie all’ottimo risultato di circa 200 milioni di euro rilevato nel Q2 (+270% rispetto al Q2 2017).
Il settore Hotel per ora ha rallentato la crescita iniziata nel 2014. Nel Q2 dell’anno in corso sono stati registrati investimenti per quasi 140 milioni di euro con una riduzione del 50% circa sia su base trimestrale che semestrale.
Transazioni inferiori allo scorso anno anche per le asset class incluse nella categoria “Altro” (RSA, student housing, data center, caserme, cinema) che passano da 860 milioni di euro nel primo semestre 2017 agli attuali 130 milioni di euro. In particolare, nel Q2 2018 è stata registrata solo una transazione in questa categoria.

Per quanto riguarda i rendimenti netti prime:

• nel Q2 la città di Milano ha visto una compressione dei rendimenti netti prime Uffici di 10 punti base dopo cinque trimestri consecutivi al livello di 3,50%, fino a raggiungere l’attuale 3,40%. Stabilità al 4,15% per gli Uffici a Roma;
• il Retail registra stabilità per i Centri Commerciali al 4,90% e per l’High Street Milano al 3%. Compressione per l’High Street a Roma che dal 3,50% del Q1 2018 arriva al 3,30%;
• la Logistica prosegue la compressione dei rendimenti iniziata nella seconda parte del 2017 e che vede oggi livelli pari a 5,25%.

Da un’analisi delle geografie, il mercato dei capitali di Milano mostra nel Q2 una performance positiva grazie ai 775 milioni di euro investiti (+12% anno su anno). In città tornano a crescere i deal nel settore Uffici con livelli che sfiorano i 600 milioni di euro (+64% rispetto al Q2 2017).

A Roma il decremento del 33% registrato per il mercato dei capitali nel Q2 2018 (385 milioni di euro rispetto ai 570 milioni di euro dello stesso periodo del 2017) ha impattato negativamente anche sull’andamento semestrale che registra 640 milioni di euro (-17% rispetto all’H1 2017). L’asset class Uffici ha trainato i volumi romani del secondo trimestre 2018 con circa 260 milioni di euro investiti (pari al 67% del totale città).

“La pipeline dei prossimi mesi per il mercato dei capitali prospetta il completamento di alcune operazioni rilevanti anche se, alla luce di quanto registrato finora, potremmo ragionevolmente aspettarci una chiusura d’anno in flessione rispetto al risultato record del 2017”, commenta Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italia. “L’attenzione per il mercato immobiliare italiano rimane elevata all’interno di un contesto che, tuttavia, vede una ridotta disponibilità di prodotto in vendita” continua Zanzottera. “Per il futuro si tratta di creare le opportunità adatte a tutte le tipologie di investitori interessati a un mercato che si conferma sempre più di tipo internazionale”.

Per quanto riguarda il mercato locativo Uffici a Milano, il Q2 ha evidenziato un assorbimento di spazi attorno ai 120.000 metri quadrati rappresentando uno dei migliori trimestri di sempre e portando il risultato dei primi sei mesi dell’anno in linea con quello del 2017.

In particolare:

• nel CBD Duomo nel secondo trimestre sono state chiuse transazioni per quasi 11.000 metri quadrati: un livello superiore alla media trimestrale di lungo periodo;
• nel CBD Porta Nuova la protratta mancanza di prodotto di qualità in commercializzazione, a fronte di una sostenuta domanda, continua a impattare negativamente sull’assorbimento di spazi che, nel secondo trimestre, è stato inferiore ai 10.000 metri quadrati;
• si conferma, in continuità con lo scorso anno, la dinamicità dei sottomercati milanesi più periferici che vedono un’attenzione da parte dei tenant dovuta alla contemporanea presenza di spazi di qualità e di prezzi più accessibili rispetto alle zone centrali.

Sul versante dei canoni, da segnalare a Milano l’ulteriore crescita nel Q2 2018 dei canoni prime del CBD Duomo che raggiungono i 570 €/mq/anno contro i 520 €/mq/anno di dodici mesi fa. Stabilità nel trimestre per tutti gli altri sottomercati milanesi.

La capitale si mostra sempre più attiva per quanto riguarda il mercato leasing Uffici: i circa 62.000 metri quadrati registrati nel Q2 portano il primo semestre 2018 a raggiungere un risultato superiore del 20% a quello dello stesso periodo del 2017. La dinamicità del Q2 del mercato locativo romano, in termini di assorbimento di spazi, è diffusa in tutti i sottomercati. Per quanto riguarda i canoni prime, invece, l’incremento nel trimestre ha riguardato solo il CBD romano con livelli che raggiungono i 430 €/mq/anno dopo la stabilità a 420 €/mq/anno dei quattro trimestri precedenti. Stabilità nelle altre location della città.

“Nel complesso, a Milano e a Roma, il mercato leasing degli Uffici si presenta vivace e sempre più in grado di creare il giusto incontro fra esigenze di proprietari e di tenant” spiega Zanzottera. “Il mismatch fra domanda e offerta di spazi di qualità rilevato in alcuni sottomercati milanesi e romani è destinato a colmarsi nei prossimi anni visti gli importanti interventi di riqualificazione in corso nelle due città” conclude Zanzottera.